Итоги рынка недвижимости за 2024 год
Национальная палата недвижимости провела круглый стол, на котором состоялось подведение итогов за прошедшие 12 месяцев. Тему актуальную как для покупателей, так и для продавцов недвижимости обсудили руководители компаний, входящих в объединение. Эксперты сошлись во мнении, что рынок жив, несмотря на все трудности и перипетии прошедшего года.
Санкт-Петербург и Ленинградская область
В 2024 году число сделок на вторичке снизилось на 19% и составило 93 773 сделок, об этом свидетельствует статистика Росреестра СПб. «При этом мы наблюдали тенденцию дефицита объектов в Петроградском, Василеостровском и Центральном районах города, эти же районы отмечались как одни из самых дорогих», сообщает Ирина Махнева, заместитель директора АН «Адмирал». Сегодня парадоксальное время, когда можно говорить, что одновременно происходит снижение стоимости объектов, но в то же время и рост средней стоимости объектов за счет дефицита, констатирует эксперт. В то же время на фоне неразберихи объекты по привлекательной цене улетали с одного показа, а таковой в сегменте эконом класса была цена 4,2 - 5 млн. рублей за однокомнатную квартиру(в зависимости от района города), а в ближе к центру - 6 – 6,5 млн рублей.При этом за год средняя цена квадратного метра выросла с 200 до 205 тыс. рублей. Ирина Махнева также отметила, что объектов, проходящих проверку на юридическую чистоту практически во всех районах города стало меньше. Среди основных рисков – долги и солидарная ответственность продавца, перепланировки, не подлежащие согласованию, сроки владения менее предельного срока владения и нежелание указывать полную стоимость объекта, а также приобретение квартир с целью флиппинга, где новый собственникне сохранил архивы и историю приобретения квартиры, нет документов, подтверждающих расчеты с продавцом – все это повышает риски покупателя.
Председатель Правления Национальной палаты недвижимости Игорь Баярунас, генеральный директор АН «Адмирал» рассказал и о более серьезных рисках, участившихся в прошлом году мошеннических схемах, так называемых «сделках с ведомыми». Специалисты его компании благодаря своему опыту и вниманию предотвратили несколькотаких сделок. Жертвами мошенников чаще всего становятся пожилые люди, причем далеко не всегда одинокие. Путем искусных психологических манипуляций мошенники уверяют жертву, что его персональные данные похищены и под квартиру пытаются взять кредит. Чтобы предотвратить это, жертве предлагают сотрудничать с гос.органами и срочно продать жилье, якобы фиктивно.Мошенники ведут свою жертву зачастую несколько месяцев, действуя настолько умело, что родные ни о чем не догадываются. Чтобы обезопасить своих пожилых родственников, Игорь Баярунас рекомендует по возможности не приобретать им смартфоны с выходом в интернет ибыть в постоянном контакте с ними.Также можно написать заявление, чтобы о любом запросе на имущество, принадлежащее пожилым людям, поступало отдельное уведомление их родственникам.
Комментируя ситуацию на рынке жилья, президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский сообщил, что в 2024 году наблюдалось серьезное снижение числа инвестиционных сделок на вторичном рынке, приобретаемых для сдачи в аренду. При этом на самом рынке жилой аренды за год средняя месячная плата выросла в среднем на 7,4%. Максимальный прирост показали комнаты + 15,1% (с 13.9 тыс. до 16 тыс. рублей в месяц), на 10% подорожали двухкомнатные квартиры (с 45,5 до 50 тысяч рублей), на 6,1% увеличилась стоимость аренды«однушки» (с 33 до 35 тысяч рублей), студии подтянулись на 3,5% (с 29 до 30 рублей в месяц), наименьший рост показали трехкомнатные квартиры, цена аренды которых поднялась за год на 2,4% (с 62,5 до 64 тысяч за месяц). Большая часть жилых помещений в Петербурге с мая по сентябрь переходит в режим посуточного найма, потом с сентября по май сдается в долгосрок. Исходя из высокого спроса на долгосрочную аренду в августе-сентябре, когда на каждый объект выстраивается очередь, максимальная стоимость арендной ставки наблюдается именно в этот период, а к середине осени постепенно выравнивается.
На загородном рынкеспрос медленно охлаждался в течение года и в 2025-м количество сделок навряд ли будет больше, сообщил Дмитрий Щегельский.По его наблюдению динамика сделок с землей в начале весны 2024 года в Ленобласти пошла на спад. Затри первых кварталапрошедшего года было продано 74270 участков, а за все 12 месяцев - примерно 100 000 сделок купли-продажи земли, что сопоставимо с 2023 годом (101 010 сделок). При этом земельных участков покупают в три раза больше, чем домов - число сделок с ними сопоставимо с количеством сделок по продаже жилья на «вторичке» в Санкт-Петербурге. По наблюдениям эксперта, цена на земельные участки в 2024 году продолжила рост, который за год составил примерно 12%. В это же время цены на готовые индивидуальные жилые дома на загородном рынке в среднем за год не изменились. До лета цена предложения незначительно выросла в пределах 5%, а потом пошла на снижение. Это может быть связано с несколькими факторами: закрытие программы льготной ипотеки, рост рыночной ипотечной ставки, неудовлетворенность покупателями качеством предлагаемых домов (предпочтение отдается покупке земельного участка и строительству на нем дома по своему вкусу).
Елена Диоргесова, начальник Отдела ипотечного кредитования Примсоцбанка, рассказала,что2024 год ознаменовался серьезными изменениями из-за повышения ключевой ставки с 16% в январе 2024 до 21% в октябре, а также отмены Льготной ипотеки и изменения условий по Семейной ипотеке. Несмотря на это, объем кредитования в банке сохранился на уровне 2023 года, отмечает эксперт. «Вторичный рынок жив: ипотечные сделки проходят, при этом средняя сумма кредита сокращается. Активно используются в первоначальный взнос: средства маткапитала, соц.выплаты и средства от продажи имеющегося жилья», - комментирует Елена Диоргесова.
Изменился портрет заемщика по программе Семейная ипотека: если ранее эта программа часто использовалась с целью инвестиций, то к концу 2024года с учетом введенных ограничений по ней стали приобретатьнедвижимость для личного проживания. Что касается программыСельская ипотека, лимиты по ней выделяются ограниченно, комментирует эксперт, а в 2025 году ожидаются изменения. Только после их утверждения можно будет оценить спрос на данный продукт.
Ситуацию на рынке нового жилья прокомментировала Ольга Карпова, руководитель отдела по работе с партнерами портала Нмаркет.ПРО, являющегося одним из крупнейших агрегаторов по новостройкам России. Как сообщила эксперт, по итогам 2024 года число сделок по новостройкам снизилось примерно на 30%. Однако существенного снижения выручки не произошло благодаря увеличению среднего чека сделки (в среднем на 1 млн рублей), а также росту продаж в более дорогом сегменте на 15-18% и коммерческих помещений в новых домах.
Привычный пик продаж в 2024 году сместился на июнь из-за отмены госпрограммы и охладил покупательский спрос в привычный для рынка недвижимости осенне-зимний сезон. После отмены льготных программ, произошел рост сделок с применением рассрочки в 5 раз по сравнению с 2023 годом по всем регионам присутствияагрегатора. При таком спросе программы рассрочек стали более разнообразными и более длительными по срокам (до 8 лет).
«За 2024 год мы наблюдали рост межрегиональных сделок (города-лидеры – Москва, Санкт-Петербург и Краснодар), сделок по коммерческой недвижимости, в том числе на чеки свыше 150 млн, а также апартаментов за счет увеличения арендных ставок. В целом в текущем году падения цен на новостройки мы не ожидаем», - сообщила Ольга Карпова.
Республика Каренлия, Петрозаводск
Людмила Топина, председатель Ассоциации риэлторов республики Карелия, генеральный директор АН «Московское агентство недвижимости» отметила, что в столице Карелии цены на готовое жилье на протяжении 12 месяцев сильно не изменились.Приобрести квартиру на вторичном рынке можно выгоднее и дешевле, чем на первичном. Так, цена квадратного метра готового жилья в Петрозаводске(в зависимости от района) составляет в среднем до 120 тысяч рублей. Продавцы стали чаще предоставлять скидки, около 5–7%. В 2025 году этот тренд продолжится, а цены будут хоть и незначительно, но снижаться, в среднем на 1% в месяц, прогнозирует эксперт.
Карелия и, в частности, Петрозаводск активно застраивается. Примечательно, что недвижимость здесь приобретают не только местные, но и жители соседних регионов. Спрос на новостройки есть, что провоцирует и рост цен, которые сегодня составляют от 105 до 165 тысяч за квадратный метр. Ждать, что новое жилье в ближайшее время значительно подешевеет, не стоит, отмечает Людмила Топина.
Что касается загородного рынка – оживление здесь можно было наблюдать летом 2024 года: хорошо продавались недорогие дачи до 1,5 млн рублей и земельные участки, как в дачных кооперативах до 800 тысяч рублей, так и у водоемов со своим берегом до 2-3 млн рублей.
Оживление наблюдается и на рынке жилой аренды, рост спроса на которую начался со второго полугодия 2023 года и продолжился в течении всего 2024 года. При этом доля арендаторов, не имеющих российского гражданства, сократилась. Плата за съем в среднем увеличилась на 14%-18% за годи составила от 25 тысяч в месяц за однокомнатную и от 30 тысяч за двухкомнатную квартиру в Петрозаводске.
«Еще один тренд, который мы наблюдаем: - это приобретение недвижимости либо за наличные, либо по льготной ипотечной программе. Процесс дополнительно подогревается в том числе и покупателями-участниками СВО», - сообщает ЛюдмилаТопина. – «Ситуация, на мой взгляд, сохранится и в 2025 году».
г. Сочи, Краснодарский край
В 2024 год изменился портрет покупателя недвижимости в городе Сочи и покупательские предпочтения, рассказывает независимый эксперт и инвестиционный брокер Надежда Артемьева, г. Сочи. На это повлияло утверждение генерального плана застройки города. Согласно генплану, в три раза сокращено плановое строительство жилой недвижимости на ближайшие 20 лет.В перспективе ожидается дефицит жилой недвижимости.
Более 90% сделок с недвижимостью – межрегиональные. Более 40% покупателей – из Москвы. Стоимость недвижимости в Сочи сравнима с ценами на недвижимость в Москве.
В настоящее время сделки проводятся или за собственные средства, или по программам рассрочки от застройщиков. Также реализован трейд-ин: выкуп квартиры деньгами застройщика в любом регионе и зачет стоимости выкупленной квартиры в счет стоимости новостройки
Цены на новое жилье в Сочи на сегодняшний день следующие: 450+ тысяч рублей за метр квадратный в классе комфорт, 1 млн за «квадрат» в бизнес классе, 2,5 млн рублей и выше –за «квадрат» в классе элитного жилья. Вторичка по-прежнему дешевле первички примерно на 30%, что обусловлено отсутствием рассрочек и высокими ставками по ипотеке.
Надежда Артемьева отмечает, что недвижимость останется востребованной для покупателей-инвесторов.: «Развитие инфраструктуры всегда дает рост стоимости квадратного метра, а в Сочи запланировано колоссальное развитие как прибрежной территории, так и строительство новых горнолыжных трасс с курортов. Фиксированный рост цен на квадратный метр за последние 10 лет составил в среднем 18% в год. Наиболее вероятно, что и в 2025-м цены на недвижимость также продолжат расти».
