Советы нотариуса: защита покупателя по договору купли-продажи недвижимости
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы продолжим обсуждать тему передачи квартиру по договору купли-продажи недвижимости. Здравствуйте, Алексей Викторович! Поясните, пожалуйста, следующую ситуацию. Я приобрела дом, проживаю в нем, дом мне передан, мы с продавцом подаем документы на регистрацию перехода права собственности, Россреестр приостанавливает регистрацию по причине того, что дом находится под арестом. И я как покупатель подаю иск о снятии ареста с дома. Как думаете, удовлетворят мой иск?
Алексей Комаров: Я отвечу на ваш вопрос, но до этого давайте напомним предыдущую часть нашей передачи, в которой говорилось о том, что акт приема-передачи и вступление во владение – это разные вещи, акт приема-передачи – это бумага, подтверждающая вступление во владение, т.е. факт въезда в квартиру, без этого акт – это просто бумажка, за которой нет никакого состава действий, имеющих юридическое значение. Это первый момент. Второй момент заключается в том, у акта приема-передачи не одна, как принято говорить, а три функции. Первая функция – это перенос случайной гибели, вторая функция – это право требовать индивидуально-определенную вещь, т.е. защита от двойной продажи. Третья функция связана с защитой лица, который вселился в объект недвижимости и получил его в пользование. Это пересекается с тем, что вы говорите. Если у меня есть договорное или законное основание пользоваться квартирой, то я имею право как владелец на законную защиту от всех третьих лиц, которые могут мне чинить препятствия в пользовании квартирой. Например, я заключил договор купли-продажи, вселился в объект, и вдруг приходит собственник и говорит, что еще переход права не состоялся, и что он будет здесь проживать. В этом случае покупатель должен получить защиту в том числе и от собственника в связи с тем, что объект передан ему во владение во исполнение договора купли-продажи, а смысл договора купли-продажи – перенос права собственности. В этом случае покупатель должен получить защиту от собственника и отправить его в суд за расторжением договора купли-продажи, если продавец хочет его выселить. Это касается и такой ситуации, когда кто-то из членов семьи собственника пытается продолжить пользовать объектом, но при этом сам продавец заверял в договоре, что таких лиц нет. Практически всю ту палитру способов защиты собственника получает то лицо, которое владеет. Это очень удобно. Вселяться в объект недвижимости нужно как можно раньше, поэтому заключили договор, тут же пошли, положили вещи, ключи забрали, можно еще замок поменять, т.е. когда вы принимали квартиру, то никаких препятствий у вас не было, значит вы добросовестный владелец недвижимости или пользователь.
Вопрос, связанный с арестом, – типичная ситуация, хотя на мой взгляд, она относительную законность имеет, особенно когда судебные приставы накладывают арест на объект при большой задолженности по коммунальным платежам. Вот собственник не платил коммуналку, узнали в тот момент, когда подали документы на регистрацию и получили приостановку, такое иногда бывает. Продавец отказывается, говорит, что денег нет, его деньги в ячейке, вы сами дальше разбирайтесь. Дальше возникает вопрос, должен ли приобретатель объекта погашать это обременение, хотя обязанность содержать объект лежит на собственнике. Или ситуация может быть связана в принципе с какими-то обязательствами, которые продавец взял на себя по договору займа, по договору займа в качестве обеспечения исполнения наложили арест на объект, имеет ли право покупатель погасить это обременение? По общему правилу это должен сделать тот, кто взял на себя такие обязательства, т.е. собственник объекта, покупатель таких прав не имеет, хотя с точки зрения обязательственного права, мне кажется, что можно найти способ защиты, но с точки зрения общего порядка материального права это обязательство должно быть погашено продавцом.
В.: Если такая ситуация произошла: я вселилась в квартиру, но право собственности еще не зарегистрировала. И тут вдруг приходит человек и утверждает, что с ним собственник заключил договор найма, и хочет проживать в квартире, в которой я уже живу, то могу я как-то защититься от него?
А.К.: Можете защититься. По общему правилу вы должны предоставить ему доступ в объект недвижимости, забрать свои вещи и уехать на съемное жилье, поскольку договор найма не прекращается при переходе права собственности. Поэтому если ваш продавец, несмотря на те заверения, что он включил в договор купли-продажи, о том, что объект не обременен, поскольку краткосрочный найм проверить нельзя, он в реестр не вносится, то такое лицо сохраняет право пользования при переходе права пользования. Здесь есть много нюансов. Опять мы возвращаемся к вопросу о принятии квартиры во владение. Вы приходите, а квартира пустая, здесь никто не проживает, вы приняли квартиру, вселились, и вдруг через три дня приходит наниматель, и говорит, что имеет право проживания на 8 месяцев на основании договора, заключенного с собственником. Встает вопрос о добросовестности нанимателя и продавца, может, это мнимая или притворная сделка, непонятно, какие они цели преследовали. Поэтому, если я вселяюсь в пустой объект недвижимости, я должен считаться добросовестным, поэтому нужно отказывать в требованиях такому нанимателю, поскольку вещей его не было, я никак не мог предугадать, что такое лицо имеет право проживания в объекте. Покупатель должен видеть, что на момент вселения в недвижимость там нет ничего, что относится к имуществу какого-либо лица. Вот с договором найма на этом можно поскользнуться. Редко, конечно, такие ситуации возникают, я о них практически никогда не слышал.
В.: Спасибо за разбор таких интересных случаев! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч!
