Советы нотариуса: передача квартиры по договору купли-продажи
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы разберем передачу квартиру по договору купли-продажи недвижимости. Здравствуйте, Алексей Викторович! Обязательно ли всегда подписывать акт приема-передачи квартиры?
Алексей Комаров: Закон не требует императивным образом, настойчиво, чтобы стороны подписали акт приема-передачи или какой-то иной документ, подтверждающий факт вступления во владение покупателя. Акт – это не просто документ, который стороны взяли и подписали через 15 минут после заключения договора купли-продажи, это документ, подтверждающий факт передачи, т.е. вступление во владение покупателя объектом недвижимости. Имеется в виду, что покупатель получил ключи от квартиры, завез туда свои вещи, стал пользоваться этим объектом недвижимости, основание пользования – договор купли-продажи недвижимости, который стороны подписали, даже несмотря на то, что право собственности ещё не перескочило на покупателя, плюс также подписанный какой-то документ, который может называться актом приема-передачи, может и вообще никак не называться. Исходя из смысла передачи объекта во владение, продавец теряет возможность пользоваться квартирой, это право приобретает покупатель.
В.: Могут ли как-то стороны по-иному доказать факт вселения в квартиру?
А.К.: Могут. Могут быть какие-то свидетельские показания, литеральные доказательства, письма, переписка, я только не уверен, что электронная переписка может служить доказательством. Нередко обращаются к нотариусу, чтобы удостоверить какой-то факт из сети Интернет для того, чтобы потом это можно было использовать в качестве доказательства в суде. Но мне кажется, что нет никакой проблемы для сторон договора подписать акт, что один передал, а другой принял. Но еще раз повторяю, что сам по себе подписанный документ (акт) ничего не значит, если за этим документом не было фактического вступления во владение, если не передавались никакие принадлежности объекта: ключи, например, не завозились вещи, а просто подписали бумажку и разошлись. Такой акт юридически не будет ничего значить.
В.: Как Росреестр смотрит на тот факт, что покупатель и продавец договорились, что будут передавать квартиру и получать соответственно уже после регистрации перехода права собственности?
А.К.: Что касается акта приема, то Росреестру всё равно. Договор купли-продажи – это не договор дарения, в котором важно передать имущество, поскольку в силу договора дарения как реального, без передачи имущества Россреестр не должен регистрировать переход права собственности, если стороны не заявляют, что они передали имущество, то такой договор считается незаключенным, исходя из норм ГК. К договору купли-продажи нет таких требований, это консенсуальный договор.
В.: Существует ли защита от двойных продаж. Например, если продавец был недобросовестным, смошенничал и продал квартиру двум лицам. Один успел зарегистрировать право собственности, а другой получил имущество во владение по акту, но переход права собственности по каким-то причинам еще не произошел. Кто в данном случае будет итоговым собственником?
А.К.: Говоря про акт приема-передачи, имея в виду и сам акт, и фактическую передачу вместе, то мы должны понимать, что практика как оборот недвижимости, и в Санкт-Петербурге в частности, воспринимает акт приема-передачи узко. Единственное, что могут знать по поводу акта приема-передачи, это то, что акт опосредует переход риска случайной гибели или порчи на имущество. Т.е. мы заключили акт приема-передачи жилого дома, отдали документы на регистрацию перехода права собственности, сидим и ждем регистрации, и в этом момент, например, крыша ломается и происходит какое-то подтопление, или часть дома загорается. Вот возникает вопрос, кто должен нести эти риски, кто должен оплачивать восстановление этого дома. Если это событие произошло в период до акта приема-передачи, заключенного сторонами, тогда этот риск лежит на продавце, если после – то на покупателе. Дальше практика по поводу акта приема-передачи ничего не знает. Стороны, когда заключают договор купли-продажи, акту уделяют минимальное значение, и это справедливо, их можно понять. Шансов, что загорится квартира в этот перид, мало.
На самом деле акт приема-передачи выполняет больше функций. Первая функция – функция переноса риска случайной гибели. Вторая функция акта приема-передачи заключается в том, что если мы говорим о купле-продаже индивидуально-определённой вещи, а объект недвижимости - индивидуально-определённая вещь, то в силу 398 ст. ГК у нас по-разному возникает момент требования передачи вещи от покупателя к продавцу в свою собственность. Вы как раз говорили про двойные продажи. Например, я покупатель, и вы покупатель, кто-то продавец объекта недвижимости. Я заключил с ним договор купли-продажи недвижимости, мы с ним так договорились, что вступать во владение я буду сразу после договора купли-продажи, а на регистрацию документы мы понесем через месяц, или может быть, ситуация, что мне передан объект недвижимости, а потом продавец вообще куда-то исчез. Продавец оказался недобросовестным, мошенником, он после заключения со мной договора побежал и с вами заключил договор. Дальше возникает вопрос: а чье право здесь должно быть, потому что, если я выхожу в суд с требованием о передаче объекта мне, вы тоже, то суд смотрит и думает, кому передавать, ведь оба заключили договор купли-продажи. В таких случаях значение будет иметь момент, в чье владение раньше перешел объект недвижимости. Если он перешел раньше ко мне во владение, значит я буду иметь право требовать перехода права собственности на объект в свою пользу. Естественно, я заинтересован очень кровно, чтобы объект перешел ко мне во владение как можно раньше. Если я не получу объект в собственность, то мне придется взыскивать убытки с продавца, а он мошенник, где я его найду потом. Здесь важно вселиться как можно раньше. Это принципиальный момент. Т.е. вторая важная функция акта – возможность истребования индивидуально-определённой вещи в свою пользу.
В.: Если один из покупателей успел зарегистрировать право собственности, а другой просто вселился, то кто будет иметь приоритет?
А.К.: Когда мы смотрим на дефиницию договора купли-продажи, то там говорится о том, что продавец обязан передать вещь в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить. Применительно к недвижимости это правило усложняется. По отношению к недвижимости здесь усложненная передача объекта. Передача объекта состоит из двух процедур. Первая – вступление во владение фактическое, вторая – перенос титула права собственности. Если я купил телефон, то я просто передал и всё, а здесь еще реестр вмешивается, нам нужно передать и перенести право собственности на вас. Судебная практика считает, что этот накопленный состав важнее чем тот случай, когда объект просто передан во владение, поэтому право собственности устоит за тем, за кем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости. Тот, кто вступил во владение, но не подсуетился и переход права на себя не перевел, будет иметь лишь право на возмещение убытков. Но я считаю, что это спорная позиция.
В.: Спасибо за ответы! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч!
