Рекорды-2023 и прогнозы-2024: как меняется рынок недвижимости

Эксперты компании «Петербургская Недвижимость»  рассказали про основные тренды, тенденции и цифры, а также поделились своими прогнозами на 2024 год.

По словам генерального директора «Петербургской Недвижимости» Олега Пашина, во второй половине 2023 года был отмечен рекордный рост спроса на недвижимость в Петербурге и Ленинградской области, вызванный стремлением покупателей сохранить сбережения и воспользоваться пока действующими программами гос. поддержки ипотеки с привлекательными ставками.

«В следующем году на рынок недвижимости окажет влияние большое число факторов: динамика ключевой ставки, увеличение размера первоначального взноса, изменение условий предоставления льготных ипотечных займов. Петербург привлекателен не только для   петербуржцев, поддержат спрос и региональные покупатели, на которых приходится уже более 40% сделок», — сообщил Олег Пашин.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева представила аналитику по основным трендам и тенденциям рынка первичной недвижимости, сегмента апартаментов и инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент.

По итогам 2023 года застройщики вывели на рынок 3,7 млн кв. м. нового жилья. Прирост к 2022 году составил 12%. При этом треть, а именно 36% объектов, пришлось на территории областных локаций. По оценке эксперта, именно пригород в данный момент обладает потенциалом под комплексное освоение территорий, где у девелоперов есть возможность возводить масштабные проекты с собственной инфраструктурой и благоустройством.

В 2023 году, как и в 2022, вывод нового предложения пришёлся на ТОП-15 ведущих застройщиков – 70% от объема выведенного на рынок жилья, среди которых лидирующие позиции занимают - SetlGroup, «Самолет» и «ПИК».

Объем спроса на рынке Петербургской агломерации за 2023 год оценивается в 3,6 млн кв. м, что на 29% больше показателя прошлого года. Количество ипотечных сделок достигло 87% (+ 2 п. п. относительно 2022 г.). Основная активизация спроса началась с августа на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. Это стимулировало потенциальных покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий.

Рассматриваемая   мера по увеличению минимального первого взноса для гос. программ ипотеки с 20 до 30% приведет к росту размера суммы среднего первоначального взноса на 0,8 млн руб., а при сравнении с условиями, когда действовал 15% первый взнос – на 1,2 млн руб. (на примере покупки 1 ккв. в Санкт-Петербурге).

«В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 г., и может составить 2,5-2,7 млн кв. м. Однако это возможно при условии сохранения суммы кредита для Санкт-Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн руб. По данным «Петербургской Недвижимости», порядка 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн руб. (ср. размер этих сделок - порядка 8,5-9 млн). При сокращении суммы по льготной программе до 6 млн, первый взнос для получения кредита на соответствующих условиях увеличится минимум в 2 раза.  В группе риска спрос на многокомнатные квартиры, а это порядка 30%», - комментирует директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Основными тенденциями на рынке инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент в 2023 году стали: активное пополнение предложения за счет уже подготовленных проектов (часто с разрешением на строительство), увеличение предложения за счет торгов имущества обанкротившихся предприятий (участки без подготовки), оптимизация земельных банков крупных девелоперов, а также изменения в Генеральный план Санкт-Петербурга.

Всего на рынке Петербурга и пригородов реализовано земельных участков под строительства жилья (включая апартаменты) на сумму чуть менее 100 млрд руб., что на 31 % больше итоговых результатов 2022 года. На конец 2023 года в открытом предложении находилось более 7 тыс. га (около 400 лотов) под строительство более 40 млн кв.м. жилья и апартаментов.

В 2024 году прогнозируется продолжение экспансии федеральных девелоперов на рынок Петербурга, перепродажа проектов между девелоперами, сокращение средней площади участков под строительство жилья. Основное внимание инвесторов сосредоточится на городских локациях с понятной перспективой освоения. При этом активность спроса может быть сопоставима с уровнем 2023 года.

По предварительным расчетам в 2023 г. в городе может быть продано около 3,5 тыс. юнитов. Спрос в 2023 году в сегменте апартаментов поддерживали следующие факторы: инфляция, рост ключевой ставки, увеличение первоначального взноса, программы рассрочек на период строительства, а также преимущества формата для пассивного дохода. В 50% проектов предлагался гарантированный доход на срок 1-3 года. Это в среднем от 30-45 тыс. рублей в месяц. Минимальные бюджеты в привлекательных локациях в среднем составляли от 4,5-5 млн рублей.

На конец года на рынке Петербурга было представлено 63 комплекса апартаментов общей площадью 261,2 тыс. кв. м. или 7,1 тыс. юнитов. По сравнению с 2022 г. количество комплексов в продаже увеличилось на 31%, однако совокупный объем предложения остался практически неизменным.  Суммарно за год рынок пополнился 150 тыс. кв. м или 4 тыс. юнитами в комплексах апартаментов (66% пришлось на сервисный формат). По сравнению с рекордным 2022 г. количество выведенных в продажу лотов снизилось на 48%.

В 2024 году способствовать развитию сегмента будет рост туристического потока. В частности, возрастет популярность сервисных апартаментов. Они составят серьезную конкуренцию гостиницам уровня 3-4*. Изменение цен будет зависеть от динамики показателей инвестиционной привлекательности апартаментов.

Руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко представила аналитику по загородному рынку недвижимости и сегменту стрит-ретейла.

На загородном рынке Петербурга и Ленинградской области по итогам 2023 года реализовано 8,5 тыс. лотов. Это на 9% выше показателей 2022 года. Основная активность спроса была отмечена во 2 и 3 кварталах. Традиционно наибольшую долю в продажах (более 90%) составляют участки без подряда. Они показывают стабильную динамику, начиная с пикового 2021 г., за счет регулярного пополнения рынка новым предложением. Остальные 10% спроса делят между собой коттеджи и таунхаусы. При этом объем продаж домовладений вырос на 25% относительно прошлого года. 

Среди основных факторов активности покупателей эксперт назвала: регулярное пополнение рынка новым предложением, появление доступной ипотеки на рынке ИЖС, акционные предложения.

«В 2024 году мы прогнозируем сохранение активности спроса на уровне 2023 года. Цены на домовладения сохранятся на сопоставимом уровне прошлого года. При этом площадь предлагаемых лотов сократиться. Земельные участки могут подорожать на 10-15%, вследствие ограниченности предложения в пригородных локациях. Девелоперы скорее всего полностью перейдут к реализации участков с подрядом в формате централизованной застройки. Фокус застройщиков будет сосредоточен на благоустройстве и расширение доли рекреации поселка», - рассказала Светлана Московченко.

Объем продаж на рынке встроенных коммерческих помещений на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области превысил итоговые показатели 2022 года на 18%. Всего в этом году было реализовано 1,3 тыс. объектов стрит-ретейла. Основной спрос пришелся на 3-4 кварталы. Интерес инвесторов, как и прежде, был сосредоточен на объектах, находящихся в Санкт-Петербурге - 65% сделок. Средневзвешенная цена коммерческого помещения на конец 2023 года составила 253 тыс. руб. за кв. м.

В 2024 году прогнозируется сохранение активности спроса на коммерческую недвижимость формата стрит-ретейл. Особенный интерес будут представлять инвестиционно привлекательные лоты в черте города на территориях редевелопмента.

Кроме того, ожидается корреляция динамики изменения цен с динамикой стоимости на рынке жилья. Рост стоимости может составить в пределах 5% за год. Уровень арендных ставок также увеличится. 

В целом, несмотря на все колебания рынка, спрос в течении 2023 года практически во всех сегментах оставался стабильно высоким.