Спрос на новостройки пока радует застройщиков

По итогам трех кварталов текущего года участники рынка строящейся недвижимости Петербурга заметили рост спроса. Высоких показателей спроса на квартиры застройщики ждут и в конце года из-за предполагаемого окончания программы субсидирования ипотеки. Что будет происходить со спросом и ценами в следующем году без льготной ипотеки и после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, пока неясно.

Спрос продолжает расти

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, за 9 месяцев текущего года в городе было зарегистрировано 34 403 договора участия в долевом строительстве, что на 46% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Также было зарегистрировано 29 971 договор ипотеки – на 48,1% больше показателей прошлого года.

В Ленобласти Росреестр за три квартала зарегистрировал 28 181 договор участия в долевом строительстве – рост показателя по сравнению с аналогичным периодом 2015 года составил 17,2%. Также было зарегистрировано 13477 договоров ипотеки – на 34,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако Росреестр учитывает в том числе и договоры, зарегистрированные в рамках сделок по переуступке права требования на квартиру, поэтому показатели могут оказаться завышенными.  По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за первые три квартала текущего года в Санкт-Петербурга и пригородной зоне Ленобласти было продано 3 млн кв. м жилья в новостройках, а участники рынка заключили на 15% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года. Непосредственно в 3-ем квартале текущего года было реализовано порядка 1 млн кв. м недвижимости – на 8,3% больше, чем во 2-ом квартале.  По данным аналитического центра компании «Главстрой-СПб», за 9 месяцев текущего года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородных территорий (не далее 20 км от КАД) было реализовано 2,7 млн кв.м жилья, что на 20% выше результатов аналогичного периода прошлого года.

Ипотечная гонка

Крупные строительные компании также отчитались о росте продаж. В частности, «Группа ЛСР» по итогам 3 кварталов в Санкт-Петербурге заключила 5 284 договоров на общую сумму 27,2 млрд рублей  – количество договоров выросло на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сумма – на 16%. ГК «Эталон» и вовсе сообщила о приросте количества новых контрактов по итогам 3 кварталов на 50% во всех регионах присутствия компании (в Санкт-Петербурге, Москве, Московской области).

Важнейшим фактором, влияющим на рынок новостроек, по-прежнему остается субсидирование ипотеки на квартиры в новостройках. По данным «Петербургской недвижимости», доля сделок с привлечением ипотеки в сегменте новостроек сейчас составляет больше половины – 56%.  Зависимость уровня продаж от ипотеки показывают и данные сервиса Convextra, который проанализировал динамику продаж квартир в новостройках в течение первых трех кварталов этого года на основе данных из открытых источников о квартирах, выведенных из продажи.

 Источник: «Конвекстра.Недвижимость» (info@convextra.com). Картинка кликабельна

Программа субсидирования ипотеки, предполагающая субсидирование государством ипотечной ставки на уровне 13%, а затем 12% годовых, стартовала в марте 2015 года и должна была продлиться до 1 марта 2016 года. Предполагаемое окончание субсидирования привело к всплеску покупок квартир в ипотеку в феврале, что заметно на графике. В марте было принято решение о продлении программы до конца года, и спрос стабилизировался. Следующий всплеск продаж пришелся на июль. В июне ключевая ставка впервые за долгое время снизилась на 0,5 п.п. до 10,5%, и в июле банки (первыми это сделали Сбербанк и ВТБ24) объявили о снижении ипотечных ставок (по программе господдержки – до 11,9%, по другим ипотечным кредитам – до 12-14%). Впрочем, по мнению руководителя аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, рост уровня продаж объясняется не только снижением ипотечных ставок, но и стабильностью цен, а также тем, что застройщики активно используют акции и скидки для привлечения внимания покупателей.

Участники рынка недвижимости склоняются к тому, что программа субсидирования продлена не будет, ведь ставки по ипотеке с господдержкой и без нее за последнее время сблизились. Представители строительных компаний ожидают очередного всплеска продаж в конце года, перед окончанием программы субсидирования. Стоит отметить, что в середине сентября ключевая ставка была снижена до 10% годовых, и в октябре большинство банков снова объявили о снижении ставок на 0,5 п.п. на первичном и вторичном рынках. К примеру, в Сбербанке сейчас ипотечная ставка по госпрограмме составляет 11,4%, по другим ипотечным программам – 12-13,5%.

Цены растут медленно

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам третьего квартала текущего года средняя цена кв. метра первичного жилья класса «масс-маркет» составила 106 676 рублей, что на 1,7% больше, чем в предыдущем квартале. Базовая цена предложения новостроек бизнес-класса за квартал выросла на  2,6%, элитных – на 1,9%.

Средние  цены предложения жилья на 1 октября 2016 года по классам и территориям, тыс.руб./кв.м 

 Источник: КЦ «Петербургская недвижимость» 

Причинами положительной динамики цен эксперты считают увеличение себестоимости строительства, снижение среднего метража квартир, а также замедление темпов вывода на рынок новых комплексов, наблюдающееся до недавнего времени. По данным аналитического центра компании «Главстрой-СПб», с ноября 2015 г. новостройки в административных границах Санкт-Петербурга подорожали на 3,5% - средняя стоимость «квадрата» в этом локусе составляет 93 807 рублей.

Крупные игроки рынка также зафиксировали рост цен на своих объектах, что связано в том числе с повышением строительной готовности объектов. К примеру, в строящихся жилых комплексах ГК «Эталон» рост цен по итогам трех кварталов в среднем составил 5%, в ряде проектов класса «масс-маркет» «Группы ЛСР» рост цен доходил до 12%, в компании «Главстрой-СПб» зафиксировали рост цен на уровне 5-10%.

По мнению аналитиков, до конца года возможен  рост цен на новостройки в районе 4-5% или как минимум сохранение цен на прежнем уровне. А вот что будет происходить на рынке в следующем году, пока непонятно. Специалисты рынка говорят о грядущем росте цен как минимум в пределах инфляции, но с учетом вступления в силу поправок к 214-ФЗ о долевом строительстве рост может быть еще большим. К примеру, если экроу-счета сделают обязательными для хранения средств дольщиков, рост цен может составить порядка 10-20%.

Перспективы

Поскольку поправки к 214-ФЗ будут распространяться на жилые комплексы, первый договор долевого участия по которым будет заключен после 1 января 2017 года, застройщики будет стремиться по возможности вывести на рынок новые проекты до конца года. Стоит отметить, что в октябре на рынок было выведено рекордное для текущего года количество новостроек – 21 объект (из них 10 – принципиально новые жилые комплексы), в ноябре и декабре тенденция может продолжиться.

По прогнозам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, ситуация с ипотекой будет подталкивать покупателей к решению жилищного вопроса, поэтому по итогам текущего года объем продаж строящегося жилья может превысить 4 млн кв. м. После Нового года на рынке наступит традиционное затишье. Сколько оно продлится, пока предсказать трудно.