Инвестиции в жилье и апартаменты
Рынок жилья приходит в себя после очередного предпраздничного бума. Представители агентств и застройщиков констатируют, что по количеству продаж декабрь сравним с суммарным результатом октября и ноября. «Продажи конца года действительно были рекордными. Люди стремились вложить деньги в жилые проекты – комментирует ситуацию Александр Львович, генеральный директор строительной компании «Навис». - Однако не могу сказать, что покупка в инвестиционных целях преобладала. Скорее имела место другая ситуация - приближение Нового года стало спусковым механизмом для покупателей, давно и долго откладывающих решение жилищного вопроса. Неслучайно, наибольшим спросом пользовались квартиры в корпусах и очередях, сдающихся в 2014 году. Люди поставили себе целью отметить новоселье в наступающем году – и СК «Навис» их в этом только поддерживает. В начале года мы сдаем первую очередь загородного малоэтажного комплекса «Щегловская усадьба», а к концу года планируем ввод первой очереди ЖК «Созвездие» в Мурино». «Большой спрос на квартиры в новостройках перед Новым годом связан с тем, что люди, которые в течение года присматривались к рынку и ждали удобного момента для покупки, под конец года окончательно определяются и принимают решение о вложении денег в квартиру, – соглашается Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – И если им удается найти подходящее предложение, которое устраивает их по местоположению, метражу, степени готовности дома и стоимости квартиры, то они совершают покупку в декабре. Если покупатель не находит вариант жилья, соответствующий данным критериям, то решение о покупке переносится на следующий год».
Согласно годовому отчету одного из лидеров отрасли - «Группы ЛСР», за 2013 год в Санкт-Петербурге заключено контрактов на продажу 529 тыс. кв. м чистой продаваемой площади, что на 94% больше, чем в 2012 году. Стоимость заключенных в 2013 году контрактов по оценке компании составила 46 млрд. рублей, что на 72% больше аналогичного показателя 2012 года.
2014 год исключением не станет – спрос на жилье, уверены эксперты, будет только расти, что, как и в предыдущие годы, спровоцирует рост стоимости кв. м. У ряда застройщиков уже в январе цены выросли без малого на 10%. На первый взгляд, самое время вкладывать средства в недвижимость.
ТОП-3
В жилой недвижимости безусловным лидером по привлекательности для инвестиций будут апартаменты. Успех апарт-отеля Y`ES, почти распроданного до момента ввода в эксплуатацию, доказывает: ниша эта пока далека от заполнения. В декабре 2013 года в компании «Пионер» констатировали продажу 80% апартаментов. А в январе ГК «Пионер» получила разрешение на ввод апарт-отеля YE’S в эксплуатацию. Запуск запланирован на июль 2014 года.
Единственный нюанс - в связи с высокой доходностью данного типа недвижимости на данном временном отрезке, стоимость кв. м. в апарт-отелях неизменно растет. Консультанты подчеркивают, апартаменты – недвижимость коммерческая и нацелена на обогащение владельца. Заключая договор на приобретение жилья, собственник может сразу выбрать доходную программу, по которой всеми вопросами функционирования помещения будет заниматься управляющая компания. По аналогичной схеме сегодня продается и проект компании NAI Becar – апарт-отель бизнес-класса Vertical. NAI Becar разработал под проект три бизнес модели, гарантирующие собственникам получение от 8-15% годовых.
С учетом роста средней стоимости гостиничного номера, подобный вид недвижимости останется безусловно доходным на протяжении как минимум нескольких лет. В компании «Пионер» подчеркивают, в долларовом исчислении кв. м. аналогичного по классу жилья в период с 1995 по 2012 годы подорожал в 6,7 раза - с $400 до $2 680. Это соответствует среднегодовому росту стоимости в 12%. Инфляция доллара в 2-4% не меняет картину. Тем не менее, предложенные апарт-схемы подходят для покупателей с высоким достатком и бизнесменов. Граждане со средним доходом стремятся по старинке вкладывать деньги в жилые проекты эконом- и комфорт- класса. «Квартиры с инвестиционными целями приобретает не более 10-15% покупателей. Существенный рост этого показателя вряд ли возможен. Дело в том, что свободные 3 млн. руб. для покупки квартиры вряд ли найдутся у большинства населения – рассуждает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». - А то, что инвестиции в недвижимость по-прежнему популярны - да, несомненно. Пожалуй, это единственный надежный инструмент и сохранения, и приумножения денежных средств. В среднем на росте готовности строящегося объекта можно заработать около 30%».
Схема отработана десятилетием – купить на стадии котлована и продать после ввода в эксплуатацию. В среднем, за время возведения дома квартиры в нем дорожают на 20-25%. С учетом того, что сегодня реализация проекта на строительном рынке занимает менее двух лет, вложения кажутся оправданными. «По данным всего трех кварталов 2013 года, средний показатель на областных пригородных территориях вырос с начала года на 4,6%, тогда как в обжитых районах северной столицы цена кв. м. увеличилась больше – на 6,3% - приводит данные Ольга Трошева. - Конечно, существенную роль играет конкуренция в каждой конкретной зоне и в каждом конкретном районе». Растущая конкуренция стала предметом и сдержанных прогнозов экспертов. С середины 2013 года в СМИ стали появляться высказывания о «затаривании» масс-сегмента. Дескать, объемы ввода в массовом сегменте столь высоки, что без усиления конкуренции (в том числе и ценовой) не обойтись. Девелоперы, работающие в массовом сегменте, парируют тем, что пятен под застройку в Петербурге и Ленобласти все меньше, а, следовательно, проекты с удачной локацией будут только расти в цене.
Где и когда покупать?
По оценкам специалистов департамента новостроек NAI Becar, на первичном рынке достаточно много интересных предложений, со сроком сдачи в 2014-2015 гг. Так, только на севере Петербурга в западной части Мурино формируется новый жилой район, где в настоящий момент строится свыше полумиллиона квадратных метров жилья эконом-класса.
«По-прежнему наиболее привлекателен для инвестиций сегмент масс-маркет. Это объекты как в обжитых районах города Санкт-Петербурга, так и на пригородных территориях, относящихся к Ленинградской области. Число проектов в обжитых районах, в особенности, в удачных локациях, в перспективе расти не будет. Поэтому жилье здесь всегда будет в цене - резюмирует г-жа Трошева. - Вместе с тем пригородные территории – Мурино, Девяткино, Кудрово, - сейчас развиваются очень активно. Вышеназванные зоны имеют, благодаря удачной локации (Мурино и Девяткино – у станции метро, в Кудрово – рядом «МЕГА-Дыбенко», а станция метро планируется к открытию в ближайшие пару лет) и другим характеристикам, наиболее высокие рейтинги у покупателей. В ближайшее время и там, и там, благодаря программе «Социальные объекты в обмен на налоги» будут детские сады и школы. Выбор стоит сделать в пользу наиболее ликвидного жилья в объектах сегмента масс-маркет на начальной стадии строительства – однокомнатных, студий, реже – двухкомнатных квартир небольшого метража. Стоит обратить не только на сам строящийся объект, его характеристики, местоположение и прочие особенности, но и на застройщика, который его возводит. Надо выбирать только надежные строительные компании, которые имеют серьезный опыт работы на рынке и сдают свои объекты в эксплуатацию точно в срок».
Рост стоимости недвижимости и отсутствие риска потери своих вложений определяют инвестирование в недвижимость как экономически обоснованное решение для сохранения и приумножения капитала.
Мнения:
Александр Львович, генеральный директор СК «Навис»
Для ряда покупателей вложения в недвижимость – проверенный способ сохранить и приумножить капитал.
Однако не могу сказать, что доля инвестиционных квартир растет. В целом, она стабильно держится на уровне 10-12% от общего объема продаж. Так, жилой комплекс «Созвездие», строящийся рядом с метро «Девяткино», вызывает у частных инвесторов больший интерес, чем, к примеру, загородный комплекс «Щегловская усадьба». Очевидно, что квартиры у метро по мере реализации КОТ-проектов и сокращения участков под застройку будут только расти в цене. Поэтому на сегодняшний день число инвестиционных сделок по ЖК «Созвездие» мы оцениваем на уровне 15% от числа продаж.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
В течение 2010-2013 года объем продаж на рынке строящегося жилья увеличивался ежегодно на более, чем 0,5 млн. кв.м (535,0 тыс. кв .м в год). В последующие годы можно прогнозировать ежегодное увеличение объема спроса примерно на том же уровне. В том числе увеличение объема продаж не менее, чем на 0,5 млн. кв. ожидается и в 2014 году.
Предполагаем, что в 2014 году рост средних цен предложения на первичном рынке будет не ниже уровня инфляции: в обжитых районах города – в пределах 8-10%, в пригородной черте области – порядка 5-7%. Во многом ситуация будет зависеть от планов застройщиков по выводу тех или иных жилых объектов на рынок.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы "МАВИС"
Наши жилые комплексы обладают высокой инвестиционной привлекательностью, так как они расположены рядом с метро и в их квартирографии преобладают квартиры небольшого метража.
Около 10-15% покупателей вкладывают деньги в недвижимость с целью заработать на арендных платежах и не более 3% планируют перепродажу жилья в ближайшем периоде. Доля инвестиционных квартир увеличивается с каждым годом на 4-5% в течение последних трех лет.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
На наших объектах доля инвестиционных квартир на сегодняшний день составляет 15-20%. Дело в том, что квартира, пригодная для инвестиций, должна отвечать некоторым требованиям: если она находится в черте города, то в условиях дефицита свободных участков под застройку, она очень быстро вырастет в цене после сдачи дома. Все наши объекты строятся в черте города неподалеку от метро, отсюда высокий процент инвестиционных покупок.
