Без КОТа жизнь не та!

***

За комплексным освоением территорий – будущее. Участков внутри городской черты все меньше. Редеют и свободные земли на границе Петербурга и области. Споткнется ли комплексное освоение об отсутствие коммуникаций или решение уже найдено – об этом и многом другом BSN.ru поговорил с аналитиками и участниками рынка.

КОТ – что за зверь?

Мест для точечной или, как ее прозвали в народе, «уплотнительной» застройки почти не осталось. Город стал расти вширь. Активно застраиваются площади у развязок КАД и конечных станций метро. Уже сегодня девелоперам приходится решать вопросы обеспечения будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. При этом механизмы государственно-частного партнерства в этой сфере, о котором много и часто говорят, еще не только не отработаны, а даже не сформулированы. Выделяемые под комплексное освоение земли - это нередко настоящая целина, где отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все приходится создавать с нуля самим девелоперам. Единолично выкупить земли и реализовать КОТ-проект могут только крупнейшие компании, но таких в северной столице – единицы. Практика доказала, единственный шанс сделать проект успешным – объединиться.

Работы ведутся

«Комплексное освоение территорий сегодня это способ организации жилищного строительства, подразумевающий возможность сокращения себестоимости проекта за счет увеличения объемов строительства – поясняет Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. - Кроме того, в районе КАДа стоимость земельных участков под жилищное строительство значительно меньше, что также уменьшает стоимость квадратного метра в проектах КОТа. Таким образом, получается, что КОТ обеспечивает доступное и комфортное жилье для населения».

Сегодня ведутся работы по освоению северо-приморской части Приморского района (включая Коломяги), Юго-Запада, Каменки, Сосновой Поляны, окрестностей Петродворца, Красного Села, Зеленогорска. Активно застраиваются Шушары, «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина. С недавних пор «реализация крупных проектов КОТ на территории Санкт-Петербурга возможна лишь в случае выноса производственных помещений и предприятий за черту города», добавляет Полина Яковлева.

«Позитивным примером комплексного освоения территорий может служить наш проект «Капитал» в Кудрово, где фактически «с нуля» был создан новый современный микрорайон. Сейчас первые жилые корпуса уже введены в эксплуатацию, к моменту появления жильцов в квартале уже работали детский сад с начальной школой, большой спортивный центр с бассейном и ледовой ареной, продовольственный универсам, многочисленные магазины – приводит пример Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест». - По тому же принципу «шаговой доступности» всех необходимых объектов инфраструктуры компания «Строительный трест» будет создавать новый комплексный проект в пос. Новоселье Ломоносовского района, на южной границе Санкт-Петербурга. Здесь в ближайшее время начнется строительство около 330 тысяч кв. м жилья комфорт-класса, 30 тысяч кв. м встроенных коммерческих помещений, социальные объекты и многочисленные паркинги, в полном соответствии с региональными нормативами. В нашем новом квартале планируется построить 28 жилых домов, две общеобразовательные школы на 550 учащихся каждая, четыре детских сада по 145-190 мест, фитнес-центр площадью 6 тысяч кв. м с бассейном, два офисно-торговых здания и другие востребованные объекты инфраструктуры».

Питание КОТа

 «Основной объем проектов КОТ сегодня строится на областных землях. Сюда постепенно перемещается потребительский спрос, ориентируясь на более низкие цены, лучшую экологию и более продуманные концепции застройки. Наиболее крупные наделы делятся между несколькими застройщиками, которые способны обеспечить синергетический эффект в развитии нового микрорайона путем дифференциации идей, положенных в основу застройки, концепций, подходов к продажам. Несколько крупных компаний совместно смогут решить вопрос с обеспечением жителей объектами коммерческой, социальной и транспортной инфраструктуры, конечно, при активном содействии властей» - считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Так, «жилой комплекс "Созвездие", новый объект компании "Навис" в Мурино, стал частью масштабного КОТ-проекта по освоению бывших земель САОЗТ «Ручьи», над реализацией которого работает сразу несколько именитых строительных компаний - рассказывает Александр Львович, генеральный директор СК «Навис». - Так что для нас КОТ - новая страница в истории компании, возможность как принять участие в крупном совместном проекте в Девяткино, так и реализовать собственные представления о комплексном освоении на примере загородного малоэтажного комплекса в поселке Щеглово».

Однако затраты на инженерную подготовку «неоснащенного» участка могут достигать 30% себестоимости проекта. В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих и социальных помещений в общем объеме строительства доходит до  30-40%.

«Ключевая проблема при реализации КОТ – пока не решенный вопрос о том, застройщики или местные власти должны инвестировать строительство объектов социальной инфраструктуры. Жилье и инфраструктура должны вводиться в эксплуатацию одновременно – это очевидно для всех. Сейчас надо принять четкие правила игры, как это должно происходить на практике», - уверен Беслан Берсиров. «Правительство Ленинградской области сегодня включилось в работу по регулированию данной сферы, также областные чиновники сегодня разрабатывают новые градостроительные регламенты, пересматривают проекты планировок территорий, поэтому перспективы появления значительного количества новых проектов КОТ в Ленинградской области в ближайшей перспективе несколько туманны, что в дальнейшем может спровоцировать ценовой скачок», - не столь оптимистичен Арсений Васильев.

КОТ на бездорожье

Не менее важный аспект при реализации КОТ – транспортная доступность. Теоретически близость метро снимает 70% транспортных проблем, однако пример Мурино-Девяткино доказывает, что даже близость железнодорожной и станции метро не может застраховать от транспортного коллапса. «Уникальность нашего КОТ-проекта в Мурино заключается в том, что работающие над ним компании решают вопросы обеспечения клиентов социальной инфраструктурой сообща. Это снижает финансовую нагрузку на каждую из компаний в отдельности, ускоряет процесс, а, следовательно, и уменьшает сроки реализации проекта в целом» - уточняет Александр Львович.

В Мурино реализует проект «Тридевяткино Царство» и группа компаний «УНИСТО Петросталь».  До 2018 года здесь появится 210 тыс. кв. м. жилья. Компания изначально предусмотрела строительство детского сада и школы.

 «Сегодня на первое место вышло не количество квадратных метров жилой площади, а как раз наличие и продуманность инфраструктуры. Так, наш проект планировки в Мурино соответствует региональным регламентам – поясняет Александр Львович. - Для обывателя это значит, что в рамках КОТ предусмотрены все необходимые социальные объекты, учтена транспортная нагрузка, просчитаны коммуникации. Но, тем не менее, одним из ключевых аргументов для начала строительства "Созвездия" в Мурино стало наличие в непосредственной близости от жилого комплекса действующей станции метро».

Завтрашний КОТ

Даже крупные петербургские застройщики не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям: размеры годового оборота, общая капитализация и т.д. «Правительство Санкт-Петербурга недавно озвучило, что прекращает выделение земельных участков под КОТ и возобновляет реализацию наделов под относительно небольшие проекты – говорит Арсений Васильев. - По их мнению, это должно привлечь большее количество строительных компаний к участию в торгах, а соответственно, повысить изначально заявленную цену участка. Как будет решен в этом случае вопрос с обеспечением будущих жителей детскими садами, школами и поликлиниками и дорогами кажется неясным, потому что потянуть такую нагрузку при реализации проектов строительства в несколько сотен квартир, строители не смогут».

«Наиболее перспективные участки для реализации проектов КОТ – на границе города и области. При этом необходимо понимать, что эти проекты в ближайшем будущем станут новым лицом Петербурга – ведь именно с новых кварталов начинается знакомство с нашим городом для тысяч ежедневно проезжающих по КАД. Недопустимо превращать их в ряд скучных новостроек. Нужны яркие, оригинальные проекты с качественным архитектурным решением» - озвучивает еще один немаловажный аспект комплексной застройки Беслан Берсиров.

Аналитики солидарны, в границах Петербурга реализация КОТ-проектов возможна только в рамках редевелопмента. Другое дело – приграничные территории. Но для их успешного освоения необходима общая стратегия, учитывающая интересы властей, девелоперов и граждан. «Проекты комплексного освоения территорий – практически единственная возможность реализовать качественный масштабный проект нового строительства, комфортный для будущих жильцов: со всей необходимой инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, озеленением, красивой архитектурой», резюмирует г-н Берсиров.