Коммерческая недвижимость превзошла ожидания

В среду, 3 июня представители четырех крупнейших консалтинговых компаний Colliers International, JLL, Knight Frank и Maris в ассоциации с CBRE в рамках мероприятия RE4 FORUM обсудили ситуацию в сегментах коммерческой недвижимости. Эксперты пришли к выводу о том, что худшие опасения конца прошлого года не подтвердились – по итогам пяти месяцев текущего года значительного спада не произошло.

Офисы тяготеют к стабильности

По сравнению с декабрем прошлого года показатели сегмента офисной недвижимости изменились незначительно. По данным Maris в ассоциации в CBRE, в мае 2015 года объем предложения офисов в классе A составил 734 тыс. кв. м GLA (в декабре 2014 года – 704 тыс. кв. м), в классе B – 1 626 тыс. кв. м (в декабре – 1 600 тыс. кв. м). Заполняемость офисов класса A осталась на том же уровне, составив 81%. В классе B заполняемость снизилась с 89% до 85%. Арендные ставки уменьшились незначительно – с 1650 до 1580 рублей за кв. м в месяц (включая НДС), в классе B – с 1200 до 1160 рублей в месяц (включая НДС).

По словам представителей консалтинговых компаний, в I квартале активность в сегменте была невысока, но затем ситуация улучшилась.

«Наша компания переживает этот кризис легче, чем кризис 2008-2009 годов. В первые три месяца этого года сделки были вялыми, но с апреля мы почувствовали активность на рынке – арендаторы офисов дали о себе знать», - рассказала заместитель генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Надежда Ермишина.

В связи со снижением спроса и приростом предложения в офисном сегменте весной арендаторы начали рассматривать варианты переезда в другие бизнес-центры, вести переговоры с собственниками помещений о пересмотре условий аренды (корректировке ставок, предоставлении бонусов).

«В отличие от кризиса 2008 года арендодатели занимают более мягкую позицию. Если арендатор задумывается о переезде, собственник начинает вступать в переговоры, предлагать более выгодные условия, и во многих случаях арендатор остается. Согласно нашему исследованию об ожиданиях арендаторов при переезде или на переговорах с текущим собственником, арендаторы хотят от 7 до 30% дисконта, в среднем около 17%, по факту они получают около 10% скидки, что сопоставимо со среднерыночным изменением уровня арендных ставок», - отметил генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков.

За первые пять месяцев текущего года на рынке Петербурга появилось 10 новых бизнес-центров, из них только три центра класса A, причем два из них заняли структуры «Газпрома». Эксперты полагают, что в ближайшее время именно класс B будет преобладать в предложении в офисном сегменте (в отличие от последних нескольких лет, когда среди новых проектов доминировали офисы класса A). По наблюдениям аналитиков, многие офисные проекты класса A, находящиеся на начальных этапах, сейчас заморожены, что приведет к дефициту предложения в 2016-2017 гг. Недостаток предложения может быть уравновешен переездом части структур «Газпрома» в комплекс «Лахта-центр», строительство которого планируется завершить в 2018 году.

Девелоперы бизнес-центров класса A, вышедших на рынок в прошлом году, отмечают возросшую активность арендаторов и оценивают текущие показатели заполняемости как приемлемые. По словам директора по продажам проекта «Невская ратуша» Юлии Серебряковой, заполняемость корпуса 3 бизнес-центра достигла 85%. Исполнительный директор делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза» Татьяна Разина сообщила о заполняемости 84%. Наиболее активными арендаторами сейчас являются представители фармацевтических и IT компаний.

Складское затишье

По данным Colliers International, общий объем рынка складских площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,5 млн кв. м, при этом 59% этого объема приходится на склады, сданные или сдаваемые в аренду. До конца года запланирован ввод еще примерно 160 тыс. кв. м, большинство из этих проектов строятся для нужд конкретных заказчиков по формату built-to-suit. Эксперты считают именно этот формат складских помещений наиболее перспективным и прогнозируют затишье в сегменте спекулятивных складов на ближайшие несколько лет.

 «С точки зрения нового девелопмента, будет дальнейшее затишье по спекулятивным складам. Мы считаем, что оно будет длиться 1-2 года. Что касается формата built-to-suit, первая волна, о которой мы активно говорили в декабре, позади. Очень много сделок было заключено, и те объекты, которые выходят в этом году - результат этих сделок. Проблема в этом формате связана с тем, что себестоимость проектов повысилась, а арендаторы не готовы к повышению ставок. Предполагаем, что в этом году сделок будет значительно меньше», - поделился прогнозами генеральный директор офиса Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

В данный момент ставки аренды за складские помещений класса A колеблются на уровне 350-400 рублей за кв. м в месяц. Основными типами арендаторов остаются торговые и дистрибуционные компании, на втором месте – логистические компании. Доля производственных компаний составляет около 5%, однако, по наблюдениям консалтеров, количество заявок от компаний этого типа увеличивается.

«За последние пять месяцев мы зафиксировали повышенный спрос от производственных компаний, которые ищут площади для покупки, и бюджет у них достаточно ограничен – около 100-200 млн рублей. Это местные локальные компании, которые занимаются небольшим производством. Также увеличивается количество собственников, которые хотят продать производственные площади, но есть несоответствие – площади, которые мы выставляем на продажу достаточно большие и дорогие, а спрос есть на небольшие площади», - отметила заместитель генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Надежда Ермишина.

Стрит-ритейл оживает

По данным Colliers International, в первом полугодии текущего года в Санкт-Петербурге не будет открыто новых торговых центров. Во втором полугодии запланирован ввод II очереди ТРК «Питер-Радуга», а также Outlet Village Pulkovo.

По мнению генерального директора офиса Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, наиболее перспективными форматами торговой недвижимости являются аутлеты, а также локальные торговые центры в густонаселенных спальных районов. Эксперты предполагают, что формат небольших районных центров, скорее всего, привлечет локальных игроков, а не крупные иностранные компании. Заместитель регионального директора компании SRV Group, которая в следующем году планирует закончить строительство ТРК «Охта Молл», Андерс Лильенстолпе отметил, что его компания не заинтересована в строительстве подобных небольших проектов, и в качестве следующего возможного проекта рассматривает строительство крупного торгового центра в Москве.

В сегменте стрит-ритейла оживление началось с середины марта и наблюдалось со стороны всех типов арендаторов, за исключением fashion-ритейла.

«В стрит-ритейле мы наблюдаем рост интереса со стороны потенциальных арендаторов, покупателей. У нас наблюдается уменьшение вакансии по основным торговым коридорам. На Невском проспекте уровень вакансии составляет около 5%. Максимальные запрашиваемые ставки здесь остаются на уровне 6-12 тыс. рублей за кв. м, но в процессе переговоров с арендаторами собственник может дать скидку 10-15%. Сейчас для собственника помещения гораздо выгоднее договариваться с текущим арендатором, приходить к соглашению относительно уровня процентной ставки, чем искать нового арендатора», - отметил руководитель филиала JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов.

По данным Colliers International, наиболее активными арендаторами в стрит-ритейле сейчас являются компании, работающие в сфере общественного питания (31% заявок), продуктовые сети (21% заявок), бытовая техника и обувь, одежда (по 12% заявок).